別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 尾鷲 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾鷲 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　守谷　啓市 印  TEL.

鑑定評価額 3,790,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾鷲市小川東町７２２番９ ｢小川東町２０－８｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集する 既成住宅地域 南4m市道 水道 尾鷲 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 尾鷲駅南方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。なお、 幹線道路へのアクセスがやや劣る地域で、需要自体の弱さから今後とも地価の下落傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾鷲市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は尾鷲市内の居住者がほとんどであり、周辺市域からの転 入は少ない。人口減少と高齢化が一段と進行し、人口は５年間で約１１％の減少、高齢化率は約４４％、生産年齢人口 は約４７％の水準にある。土地取引件数は県内市のうち最下位で、需要自体の弱い状況が続いている。また、ここ数年 間は宅地開発の申請はなく、新規の宅地供給はない。土地は１７５㎡程度で３８０万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部アパートも見受けられるが、自用の一般住宅が主体であることや画地規模等の関係から新規に賃貸住宅を 求めることは事業収支の観点から非合理的であり、収益価格は試算しない。近隣地域及びその周辺地域においての取引 は少ないが、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので、 信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　尾鷲 -2                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍、県内経済の消費及び生産は厳しい 状況ながら一部持ち直し、雇用は弱い動き。 尾鷲市の人口は減少、取引価格は下落、取引 件数は低位。 空家が見られるほかは地域内に格別の変動要 因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％ -1.4 ％