別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 鈴鹿 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 9-3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人 印  TEL.

鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市安塚町字源平塚１３５０番２０８外 ②地積 　(㎡) 1,189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 中小規模工場のほか に住宅も見られる工 業地域 南西6m市道 水道 白子 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 白子駅北西方 4.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に近い中小工業地域で主要幹線道路とのアクセスは良好である。中勢バイパスの完成による利便性 の向上があるが、設備投資が抑制された状況にあり工業地の需要は停滞傾向にある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市及び周辺市の中小工業地域であり、内陸部の工業地域との価格牽連関係が強い。主たる需要者は地 元事業者が中心となる。新型コロナウイルス感染症の影響により、自動車産業を中心に新規設備投資等の動きが鈍化し ている。北勢バイパスや中勢バイパスの整備推進により、今後も利便性の増加が見込まれるが、しばらくは様子見の状 況が続くものと思料する。需要の中心となる価格帯は、規模等によりばらつきがあり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小工業地域で、自己の事業の用に供する目的で取引されるのが通常である。取引においては、類似する不 動産との比較検討による価格形成が認められる。自社工場が中心で賃貸による工場経営はなされていない地域であり、 賃貸市場も未成熟で賃料水準の把握ができないため、収益価格は試算しない。よって、信頼性の高い取引事例より求め た比準価格を採用し、単価と総額との関連の適否を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車産業を中心に新型コロナの影響が大き く、新規の設備投資が停滞傾向にある。地価 の下落幅は大きくないが工業地需要は減少傾 向にある。 市街地中心部に近い中小工業地域で、主要幹 線道路との関係は良好であるが、景況感の悪 化を受け工業地需要は減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％