別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鈴鹿 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 9-2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦 印  TEL.

鑑定評価額 2,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市南玉垣町字玉垣６３５０番外 ②地積 　(㎡) 124,566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 大規模工場の周辺に 小規模工場が集まる 工業地域 南西15m市道、三方路 水道 白子 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   800 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 390.0 ｍ、奥行　約　　 340.0 ｍ、規模　　   125,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地内の大規模工場地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 白子駅北西方 4.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の周辺で中勢バイパス（安塚工区）や接続街路などの整備が進められており、今後も安定した推移が見 込まれるが、新型コロナ感染が再拡大しており、先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県の工業地域であり、特に中勢地区及び北勢地区方面との関連性が強い。需要者は県内に限らず全国 規模の製造業者などである。新名神高速道路や東海環状自動車道などが整備され、この数年は新工場を新設・増設する 動きが多く見られたが、新型コロナによる企業の業績悪化が鮮明となり、業務用地の取得意欲は低下している。大規模 工場自体の取引が少なく、個別性が強いことから地域における需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地に立地する大規模工場地域であり、賃貸による工場経営は認められない状況から、原価法及び収益還 元法の適用を割愛した。大規模工場の取引は少ないながらも、同一需給圏内で成立した工業地の取引事例を多数採用し て試算された比準価格は、市場の実態を反映して高い説得力を有する。代表標準地からの検討である規準価格とも均衡 を保っていると判断されることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 94.8] [101.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ終息の見通しが立たず、先行き不 透明感が強い。外出自粛や在宅勤務の普及で 社会経済活動が停滞、特に商業地の下落傾向 が顕著である。 近隣地域の周辺で中勢バイパス鈴鹿（安塚） ４工区の整備が進んでいるが、供用年度は未 定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％