別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鈴鹿 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 9-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範 印  TEL.

鑑定評価額 465,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市国府町字石丸７６５１番１０ ②地積 　(㎡) 28,516   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 作業所 Ｓ1 中小規模の工場、倉 庫等が多い工業地域 東12m市道、三方路 水道 平田町 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   250 ｍ、南   130 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 国道１号南方 2.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大手自動車メーカーの大規模工場に隣接する工場、倉庫が集積する内陸部の工業地域として熟成しており、当分 は現状を維持すると予測する。底堅い需要により、当面地価に大きな変動はないものと予測する。 (3)最有効使用の判定 平家建程度の倉庫兼作業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中勢地域及び北勢地域の工場や倉庫が立地する地域である。需要者は県内の製造業や物流事業の企業を中 心として、名古屋圏、近畿圏等の広域で活動する事業者も考えられる。自動車による交通の便が比較的良好な、大小の 工場、倉庫が集積するエリアであるため、新型コロナの影響の懸念はあるものの、底堅い需要がある。整備された工業 団地等と異なり、取引される画地規模はばらつきが大きく、取引の中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では鈴鹿市内の工業地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格は実証的 で信頼性が高い。一方で収益還元法については、近隣地域及びその周辺には賃貸物件がほとんどなく、賃貸市場がほぼ ない状態なので、収益還元法は適用しない。以上から比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響下、県内の鉱工業生産指数 は下落傾向、工業立地動向は件数・面積とも に減少。交通の便の良い内陸部の工業地が選 好されている。 工場、倉庫が集積する内陸部の工業地域で、 地域内に特段の変動要因はない。需要は底堅 く、地価に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％