鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鈴鹿 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１ｙ -64	鈴鹿市		更地	（　）	台形	北東15m市道、東3m、角地		１住居 (60,200)
b	１０２ -61	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.6m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０９ｙ -2	鈴鹿市		建付地	（　）	不整形	北9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１０２ｙ -25	鈴鹿市		建付地	（　）	袋地等	西5.3m県道、中間画地		商業 (80,300)
e	１０２ｙ -23	鈴鹿市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,099	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	48,571	100 [ 91.9]	52,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	55,500
b	(　 ) 51,194	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	56,655	100 [ 106.7]	53,097		55,800
c	(　 ) 59,586	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	60,446	100 [ 115.7]	52,244		54,900
d	(　 ) 51,430	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	56,344	100 [ 106.7]	52,806		55,400
e	(　 ) 44,444	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	48,691	100 [ 91.3]	53,331		56,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,300 円／㎡]

鈴鹿 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,338,435	1,322,486	5,015,949	4,164,440	851,509	（　0.9718） 827,496	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,613,132 円　　　　（　 20,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鈴鹿 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	771 ㎡	27.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 15.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階事務所の低層ビル

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内部階段、廊下等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	1,822	309,740	5.0	1,548,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	90.0	180.00	1,600	288,000	5.0	1,440,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	87.5	350.00		597,740		2,988,700
								0

⑨年額支払賃料	597,740 円　×　12ヶ月　＝　 7,172,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,172,880 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 860,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,312,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,988,700 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,301 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,338,435 円　　　　（　 8,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０賃ｙ　　　　-3	1,962 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,830 円/㎡　月額支払賃料（　 1,822 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０賃ｙ　　　　-1	2,394 ( 2,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,176
c	１０２賃ｙ　　　　-3	2,159 ( 2,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,542

鈴鹿 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,000 円	55,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	215,186 円	7,172,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 273,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 444,800 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,322,486 円　（　　　　　　 1,715 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,164,440 円（　　　　　 5,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,338,435 円
②総費用	1,322,486 円
③純収益　①－②	5,015,949 円
④建物等に帰属する純収益	4,164,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	851,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	827,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,073 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,613,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
鈴鹿 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鈴鹿 5-3

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　布生　太造

印

TEL.

鑑定評価額

42,600,000 円

１㎡当たりの価格

55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鈴鹿市算所町字新開１２４２番１				②地積　(㎡)	771 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	医院ＲＣ1	各種業務店舗、営業所が建ち並ぶ路線商業地域	東15.8m市道、南側道	水道、ガス、下水	平田町 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.5 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．８ｍ市道

交通

施設

平田町駅南東方

1.2km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線市道沿いに店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域。新型コロナの影響で商業地の需要は減少傾向にあるが
、平田方面への利便性を有し、交通量も多い地域で、今後も、地価は現状程度の推移が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鈴鹿市内の幹線沿いを中心とする商業地域。需要者は地元の個人事業主や企業等が中心である。各種店舗
や営業所等が建ち並ぶ、用途の多様性を有する、交通量の多い地域である。新型コロナの感染拡大で、雇用等に影響が
あり、回復しつつあった需要もやや減少傾向。取引される価格は画地規模により総額が大きく異なり、利用目的等によ
っても差があり、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、賃貸物件も散見されるが、賃貸経営を目的とした土地取引は見
られず、新型コロナによる空室率の増加等もあり、収益価格は低位に求められた。比準価格は鈴鹿市内の幹線道路沿い
の商業地の取引事例より、規範性の程度に応じて重視して求めた価格であり、市場性を反映した価格である。よって、
比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鈴鹿 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,500 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[101.0]

100
[ 97.4]

[105.0]
100

54,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる先行きの不透明感から、土
地取引件数の減少や有効求人倍率の減少等、
回復がみられた土地需要もやや停滞傾向。

平田市街地近くの内陸部の路線商業地域で、
交通量は多く、新型コロナの影響も見られる
が、需要は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

鈴鹿 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０ｙ -3	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m国道、東6.5m、二方路		準工 (70,200)
b	１０２ｙ -54	鈴鹿市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東6m、二方路		２住居地区計画等 (60,200)
c	１０２ -8	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１０２ -53	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、南6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,036	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.0]	50,168	100 [ 97.4]	51,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	54,100
b	(　 ) 61,824	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	59,884	100 [ 125.1]	47,869		50,300
c	(　 ) 61,500	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,824	100 [ 107.0]	56,845		59,700
d	(　 ) 61,690	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,594	100 [ 105.0]	56,756		59,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,300 円／㎡]

鈴鹿 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,317,863	1,321,788	4,996,075	4,164,440	831,635	（　0.9718） 808,183	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,248,736 円　　　　（　 19,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鈴鹿 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	771 ㎡	27.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 15.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の店舗兼事務所で、内階段等を設置して、１階店舗はフロア貸し、２階は事務所で平均専有面積は６０㎡

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	1,800	306,000	5.0	1,530,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	90.0	180.00	1,610	289,800	5.0	1,449,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	87.5	350.00		595,800		2,979,000
								0

⑨年額支払賃料	595,800 円　×　12ヶ月　＝　 7,149,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,149,600 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 857,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,291,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,979,000 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,317,863 円　　　　（　 8,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０賃ｙ　　　　-3	1,962 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,053	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,808 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０賃　　　　-3	1,162 ( 1,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,694
c	１０２賃　　　　-1	2,065 ( 2,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,976

鈴鹿 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,000 円	55,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	214,488 円	7,149,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 273,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 444,800 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,321,788 円　（　　　　　　 1,714 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,164,440 円（　　　　　 5,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,317,863 円
②総費用	1,321,788 円
③純収益　①－②	4,996,075 円
④建物等に帰属する純収益	4,164,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	831,635 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	808,183 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,048 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,248,736 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,800 円／㎡）