別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 鈴鹿 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -32 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市北玉垣町字小塚１７７２番６ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 小規模開発された住 宅地域 北東6m市道 水道 白子 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 白子駅北西方 4.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設等や当市中心部との接近性は良好で需要は比較的安定している。中勢バイパス建設予定地周辺に、中小 規模の宅地開発が見られる戸建住宅地域であり、今後も現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地縁辺部を中心に鈴鹿市内の住宅地域全域に及ぶ。需要者は市内に居住する一次取得者層が中心とな る。圏内では中勢バイパス予定地周辺で中小規模の開発による住宅地供給が多い。新型コロナの影響により先行き不透 明感が強くなっているが、当該地域の周辺では商業施設の立地も見られ、生活利便性が良好な住宅地として需要は堅調 である。需要の中心となる価格帯は土地は標準的規模で１，０００万円～１，２００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地中心部に近い住宅地域であり、自己の居住用としての取引が支配的である。比準価格は、類似性の高 い住宅地域に存する事例から求めており、市場参加者の行動にも適合する価格であると思料する。また、戸建住宅地と して開発された地域であり、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益還元法は適用しない。よって、比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.6] [101.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により経済情勢が悪化して いる。地域経済を支える自動車産業への影響 もあり、先行き不透明感から住宅地需要が後 退している。 戸建住宅が建ち並ぶ小規模開発形態の住宅地 域である。商業施設や当市中心部との接近性 は良好で需要は概ね安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％