別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 鈴鹿 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -30 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司 印  TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市自由ヶ丘１丁目２７０９番９０ ｢自由ヶ丘１－１５－２０｣ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等も見られる郊外の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 河曲 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 河曲駅北西方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された郊外の大規模住宅団地で、土地利用に変化は見られない。市街地内の新興住宅地域との比較で 競争力が劣り、地価は下落傾向にある。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の既成住宅地域が中心となる。需要者は鈴鹿市の居住者が中心であるが、隣接市からの転入も見 られる。新型コロナウイルス感染症の影響により住宅地需要が減少している。当該地域のように開発後相当期間を経過 した郊外の住宅団地については、新興住宅地との競合により競争力はやや弱い。標準的面積で土地は７００万円～８０ ０万円程度が需要の中心となる価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が支配的であり、類似地域での取引価格を重視した価格形成が見られる。比準価格は類 似地域における取引事例から求めており、近時の地価動向を反映している。また、戸建住宅地として開発された郊外に ある市街化調整区域内の住宅団地であり、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。よっ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 93.0] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により経済情勢が悪化して いる。地域経済を支える自動車産業への影響 もあり、先行き不透明感から住宅地需要が後 退している。 古くに開発された郊外の大規模住宅団地で、 土地利用に変化は見られない。市街地内の新 興住宅地域との比較で競争力が劣り、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -9.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％