別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 鈴鹿 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -29 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人 印  TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市国府町字北一色６７６番４外 ②地積 　(㎡) 527   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を主体とす る既成住宅地域 南4.2m市道 水道、下水 平田町 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 平田町駅南西方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地西部郊外に位置する農家住宅地域である。市街化調整区域としての公法規制から需要は地縁のある者が中 心となる。景況感の悪化もあり需要は弱い状況が続く。地域内に変動はなく今後も現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市の市街地外縁部及び郊外の農家住宅地域である。主たる需要者は地元居住者など地縁を有する者が 中心であり、圏外からの転入者は少ない。新型コロナウイルス感染症の影響により経済の先行き不透明感が強い。農家 住宅地域においては、需要者が少なく、地積が大きい画地が多いため需要者が更に限定される傾向にあり、需要の減少 が大きい。取引自体が少なく、画地規模にばらつきが大きいことから、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では類似地域における取引価格水準を重視した価格形成が認められる。市街化調整区域内の既成住宅地域であ り、公法規制からも賃貸市場は未成熟で、賃貸想定による収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、類似性の高い 事例との比較検討から求めており、市場参加者が重視する価格であると思料する。よって、比準価格を採用し、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で先行き不透明感が強い。 需要を維持している地域もあるが、全体とし て停滞傾向にある。沿岸部や農家住宅地域等 の需要は弱い。 市街化調整区域内の農家住宅を主体とした既 成住宅地域であり、需要は地縁のある者が中 心で弱い状況が続く。地域内に大きな変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％