別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鈴鹿 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -23 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之 印  TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市長太旭町３丁目４６６番２６ ｢長太旭町３－１－３０｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ駅に近い住宅 地域 南5.8m市道 水道、下水 長太ノ浦 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．８ｍ 市道 交通 施設 長太ノ浦駅北西方 250m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津波浸水懸念等から市場性の減退は継続。当面地価は下落が続くと予測される。一方で、四日市都市圏に近いこ ともあり、沿岸部地域の中心が若松地区から長太地区へと移行している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は市内の住宅地域であり、特に近鉄名古屋線沿線との代替競争関係が強い。典型的需要者は市内居住 者であるが、近接する四日市市からの転入も考えられる。沿岸部に近い住宅地域にあっては、津波浸水懸念による需要 の減退が大きく、住宅地は需給とも低調である。需要の中心となる価格帯は土地２７０㎡程度で総額８００万円～９０ ０万円程度と思料されるが、低廉な取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模に開発された住宅地域である。戸建住宅利用が殆どで自己利用目的での土地取引が中心であるため、 賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算しなかった。典型的需要者である一次取得者層の観点から、居住の快適性・ 利便性を重視し、類似地域における住宅地事例との比較検討を行って得た比準価格を妥当と判断し、比準価格を採用し て、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [113.5] [105.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の人口は微減傾向だが県平均より緩や か。土地取引は新型コロナの影響で不透明感 が増す。住宅地は近鉄鈴鹿線沿線等は安定も 沿岸部は低調。 店舗や施設等新規立地もみられる長太地区に あるが、津波浸水懸念による市場性減退は継 続しており、土地需要は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％