別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鈴鹿 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -20 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦 印  TEL.

鑑定評価額 7,170,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市郡山町字西高山２０００番６０ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ環境の良い住宅地 域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 中瀬古 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 中瀬古駅西方 400m 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した大規模住宅団地であり、今後も現状維持で推移するものと見込まれる。新型コロナの影響で不動産取引 は鈍化傾向にあるが、周辺大規模住宅団地を含め取引価格に著しい変動は認められない。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市及び近隣市町の住宅地域であり、特に郊外の大規模住宅団地との類似性が強い。需要者は、鈴鹿市 の居住者が中心であるが、圏外からの転入者も見られる。郊外の熟成した大規模住宅団地として需給関係は比較的安定 しているが、新型コロナの影響で市場では様子見する状況が続いており、先行き不透明感から新規需要は弱まっている 。市場において中心となる価格帯は、土地は規模２００㎡で７００万円前後が指標となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外に開発された戸建住宅が建ち並ぶ大規模住宅団地であり、原価法及び収益還元法の適用を割愛した。比 準価格は、標準地と同じ鈴鹿市の大規模住宅団地に所在する取引事例を採用して比較検討されており、当該方面におけ る市場動向を反映する実証性のある価格と判断される。代表標準地からの検討である規準価格とも均衡を保っているこ とから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [118.9] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ終息の見通しが立たず、先行き不 透明感が強い。外出自粛や在宅勤務の普及で 社会経済活動が停滞、特に商業地の下落傾向 が顕著である。 熟成した大規模住宅団地して安定した推移を 示しており、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％