別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鈴鹿 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -16 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人 印  TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市岸岡町字泉野１２００番５３ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ中学校に近い 住宅地域 北7m市道 水道、ガス、下水 千代崎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 千代崎駅北西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が連坦する区画整然とした住宅地域で、安定的な土地利用がなされている。周辺地域では小規模開発に よる宅地供給も見られ、需給動向は安定しており、今後も概ね安定的な地価の推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市の中心市街地に近い住宅地域。需要者の中心は市内の居住者であると思料する。市内の住宅地供給 は豊富であるが、利便性の良否によって需要に差が生じている。したがって生活利便施設の接近性等の居住環境が良好 な地域については需要が安定的に推移しており地価も底堅い。土地は標準的画地面積で８００万円程度、新築戸建の総 額としては３，０００万円程度が需要の中心であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした戸建住宅地域であり、共同住宅の利用想定は現実的でないため、収益価格は試算できなかった。戸建住 宅地域では、居住快適性に着目され、住環境に影響を及ぼす程度如何により市場での取引価格が左右される傾向にある 。よって、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、また新型コロナ ウイルス感染症の影響の如何について考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [102.4] [100.0] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の土地の需給動向は、利便性の高い住 宅地は安定的である。沿岸部や既存住宅地域 の需要は弱い。新型コロナの影響は地価の押 下げ要因となる。 中小規模の宅地開発地が連続して形成された 戸建住宅地域である。周辺では取引も多く、 需要は安定的であるため、地域要因に大きな 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％