別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 鈴鹿 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -15 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人 印  TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市庄野羽山４丁目３０００番１５８ ｢庄野羽山４－１３－１２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス 平田町 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 平田町駅西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設との接近性は良好で区画整然とした住宅地域である。住環境の良好な住宅地域として需要は概ね安定し ている。地域内で大きな変化は認められず、現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の住宅地域である。主たる需要者は市内の居住者である。新型コロナウイルス感染症の影響によ り経済の先行き不透明感が強い。市街地内では宅地開発の動きが見られ、利便性の優劣により需要の差が大きくなって いる。古い住宅団地等の需要は弱い。利便性に優る住宅地の需要は維持されている。需要の中心となる価格帯は、土地 は標準的な面積で７００～８００万円程度、新築戸建は２，６００～２，８００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の利便性等が重視される戸建住宅地域であり、自己利用目的の取引が中心で、賃貸経営を目的とする取 引は認められない。戸建住宅向けに開発された住宅団地内にあり、画地規模からも共同住宅等の想定は非現実的である ため収益価格は試算しなかった。よって、類似地域における規範性の高い事例との比較検討により求めた比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [ 84.5] [100.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で先行き不透明感が強い。 需要を維持している地域もあるが、全体とし て停滞傾向にある。沿岸部や農家住宅地域等 の需要は弱い。 地域内に大きな変動はない。商業施設との接 近性が良好で、住宅地としての利便性から安 定した需要が見込まれる住宅地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％