別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 鈴鹿 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -14 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏 印  TEL.

鑑定評価額 8,370,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市若松中２丁目１２８２番１４ ｢若松中２－１６－２８｣ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅も見られる既成 住宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 伊勢若松 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 伊勢若松駅南方 900m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も見られる既成住宅地域で、大きな変動要因もなく現状維持のまま推移するものと予測される。震災以 降、水害懸念による沿岸部の住宅需要の低迷が依然続いており、地価は下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鈴鹿市内の近鉄名古屋線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大部分を占め、 同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺での新規宅地供給の影響を受け、既成住宅地に対する需要は弱含みで推移し ている。更に震災以降、水害懸念による需要も未だ回復していない。取引される画地規模も様々で需要の中心となる価 格帯は把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅も見られる既成住宅地域内で、アパート等の賃貸住宅も見られず、貸家需要が想定できないため、収益還元法 は非適用とした。比準価格は類似する住宅地域内の事例を採用し求められ、得られた価格は市場の特性を反映した信頼 性の高い価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [184.3] [103.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の世帯数は微増するも人口は微減傾向。 新型コロナの影響で景気は厳しい状況にあり 、先行き不透明感が強く今後の動向に注視す る必要がある。 沿岸部の既成住宅地域。震災以降、水害懸念 により当該住宅地に対する需要は弱く、地価 は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +98.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％