別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 鈴鹿 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -12 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　藤川　勝彦 印  TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市野町南１丁目６６３番１１８ ｢野町南１－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 白子 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 白子駅北西方 4.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域において宅地開発が認められるが、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地であり、当分の間 は現状の状態で推移するものと予測する。また、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の戸建住宅を主体とする住宅地域など。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占め ると考える。鈴鹿市内には中・大規模住宅団地が多く存し、またマンション等との代替競争性もあるが、需給関係は安 定的である。土地は２４０㎡程度で８００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地で標準地の地積が２３８㎡とやや小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と 判断されるため、収益価格を試算しない。一方、居住の快適性を重視する住宅地域で、類似地域等において信頼性のあ る取引事例を収集し得た。従って、比準価格を採用し、最近の地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [119.2] [101.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により経済 は急速に悪化しており、鈴鹿市の地価動向は 不透明感が高まっている。 周辺地域において宅地開発が認められるが、 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅 団地であって、需給関係は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％