別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 鈴鹿 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -7 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人 印  TEL.

鑑定評価額 7,750,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市白子３丁目３９０８番４ ｢白子３－２０－７｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 白子 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 白子駅南西方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であるため古い中古建物付きの取引が多い。白子駅に比較的近いが、市内の新興住宅地域との 競合から当該地域の需要は弱い。今後も概ね現状での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の住宅地域である。主たる需要者は鈴鹿市に居住する一次取得者層である。新型コロナウイルス 感染症の影響により経済の先行き不透明感が強い。白子駅周辺の住宅地域では、江島の区画整理地区や東旭が丘の新興 住宅地域の需要は維持されているが、古くからの既成住宅地域や沿岸部の需要は弱い状況にある。需要の中心となる価 格帯は、土地は標準的面積で、７５０～８５０万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を主体とする住宅地域であり、標準地の規模、事業収支の観点から共同住宅等を想定することが非現実的であ るため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では居住の快適性や利便性が重視され、比較対象となる住宅地の取引価 格水準を重視した価格形成が認められる。よって、類似性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鈴鹿 -8                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で先行き不透明感が強い。 需要を維持している地域もあるが、全体とし て停滞傾向にある。沿岸部や農家住宅地域等 の需要は弱い。 地域内に大きな変動はない。駅との利便性は 保持しているが、新規開発住宅地域等との競 合から当該地域の需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.2 ％