別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鈴鹿 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之 印  TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市若松北２丁目６１５番３２ ｢若松北２－２６－３｣ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ交通至便な住 宅地域 南6m市道 水道、下水 伊勢若松 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 伊勢若松駅北東方 620m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅団地で地域要因に発展的変化はみられない。沿岸部付近は津波浸水懸念により需要は低迷しており 、中古住宅取引は散見されるものの市場性の減退は大きく、地価は下落が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鈴鹿市内の住宅地域であり、特に近鉄名古屋線沿線との代替競争関係が強い。典型的需要者は市内 在住・在勤の一次取得者層である。沿岸部に近い地域にあっては、津波懸念の減価要因と地域の市場性から需要の減退 が続いている。新規購入者層は内陸側新規分譲地に対する選好性が強く、沿岸部は地縁を有する者以外の需要は非常に 弱い。需要の中心となる価格帯は土地２７０㎡程度で８００～９００万円程度だが、低廉な取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等賃貸物件はみられず、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試 算しなかった。市場における典型的需要者の観点にたって、居住の快適性・利便性を重視し、類似地域における取引事 例との比較検討により求められた比準価格は規範性に優れるため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [115.3] [105.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の人口は微減傾向だが県平均より緩や か。土地取引は新型コロナの影響で不透明感 が増す。住宅地は近鉄鈴鹿線沿線等は安定も 沿岸部は低調。 中古住宅の取引は散見されるが市場性の減退 は大きく、地域要因に発展的変化はみられな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％