別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 9-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之 印  TEL.

鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字安永字四区割７５５番２外 ②地積 　(㎡) 4,621   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 中小規模の工場、作 業所が建ち並ぶ工業 地域 北6m市道、西側道 水道、ガス、下水 益生 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地内の住宅地に隣接する 工場地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 益生駅南方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街地の中小規模の工場を中心とする工業地域であり、周辺では一般住宅等が見られ、将来的には住 宅地等への移行が予想される。需要は底堅かったが、新型コロナの影響が不透明。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は三重県北勢地域の主要工業地域の圏域と判断される。需要者の中心は製造業や物流関係の県内又は 名古屋圏等に事業展開を行う大手企業が中心となる。インターチェンジに近い等、交通利便性に着目した倉庫用地への 需要は堅調であるが、幹線道路への連絡、利便性が劣る工業地への新規投資はやや限定的となっている。工業地の需要 はさまざまな形態を有するため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ６ｍ道路を中心とする中小工場中心の工業地域に所在しており自社の工場が多く、賃貸による工場経営は行われておら ず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となっており、取引 水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準 価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 70.9] [101.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は概ね微減傾向。景気は厳しい が一部に持ち直しの動きも見られる。企業の 生産活動は減少しており、設備投資も弱い動 きとなっている。 市街地に近いが、６ｍ道路を中心とする工業 地域で、大型車による幹線道路への連絡、利 便性が劣り、需要はやや弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％