別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 3-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　光男 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 桑名市大字蓮花寺字草原谷１３１２番外 ②地積(㎡) 746  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 不整形 1.5:1 畑 住宅団地背後の林地及び農地を主体とする地域 南西2.5m未舗装道路 蓮花寺 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   60 ｍ、西  140 ｍ、南  210 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 畑地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   32.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 既設立地の大規模住宅団地周 辺に残存する宅地見込地地域 道 路 ２．５ｍ未舗装道路 交通 施設 蓮花寺駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺の現況は農地又は林地として残る一次利用態様を示し、相当程度のスピードをもって宅地化の進展が見られ ることから各種制約を有するが、今後宅地開発の期待度が高く積極的な投資行動を誘引するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後に戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     12,600 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桑名市及び周辺市町の宅地見込地地域。需要者は、規模から地場の中堅不動産業者を中心とするが、広 く需給は底堅く県内外の業者の参入が認められる。市場情勢は現下の内、ローン金利の延長が続き近隣の宅地需要は底 堅い。素地価格も安定的な状況である。既存住宅周辺の宅地見込地域であり開発規模や造成の難易等があり、需要の中 心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 控除後価格は、素地に対する投下資本限度額を示す理論的な価格であるが、想定要素が多く試算価格の規範性はやや劣 る。比準価格は、類似地域の取引事例との比較によって得られており信頼性がある。以上より、戸建住宅用素地の需給 状況を反映している比準価格を重視し、控除後価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、他市に おける類似の標準地との基準も行ったが、概ね均衡は得られていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　四日市 3-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     13,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 90.8] [100.0] 100      14,500  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　            円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　       ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染再拡大の結果、関連産業の打撃が大 きく不透明感が出ている。個人消費が低迷し土地開 発意欲への景況感が低く投資に踏み切れない。 周辺には既設大規模開発住宅団地群が形成される。 以上の内、残存する傾斜山林が多く造成の程度から 宅地品等に難易がある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　   +3.0 環境　　　　　　　　　   -2.0 宅地造成　　　　　　　  -10.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0