別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -37 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　九鬼　精一郎 印  TEL.

鑑定評価額 7,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字大福字宮東３０１番４ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多く見ら れる既成住宅地域 東4.3m道路 水道、ガス、下水 益生 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．３ｍ 市道 交通 施設 益生駅南東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域としてほぼ熟成しており、地域内の土地利用状況に特に変化はなく、地価は横ばい傾向で推移し ていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桑名市内の住宅地。需要者は桑名市内に居住する一次取得者が中心である。既成の住宅地や住宅団地か らなり、物件によって格差はあるものの需要は堅調である。土地は２００㎡程度で１２００万円程度、新築の戸建物件 は３０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、画地規模が１３４㎡と小さく、貸家の想定は非現実的であると判断されるため、収益 価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、一般的に取引価格を指標として 価格が決定されるため、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [138.1] [103.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は過去５年間で微減傾向にある 。景気は新型コロナウイルス感染症の影響に より、厳しい状況にある。 中心部に近い住宅地で利便性は良く、需要は 堅調で、地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％