別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 桑名 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -36 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅 印  TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市松ノ木３丁目１１番６ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桑名 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地の西郊丘陵部に大 規模展開する住宅団地群の中 の一角である 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桑名駅西方 6.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵高台の居住環境良好な住宅地域で人気が高く、その傾向は今後も維持されると見込まれる。地価動向は、新 型コロナウイルス感染症による経済落ち込みの長期化が懸念されるが、比較的安定的に推移する可能性がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市内における類似の住宅地域を内包する圏域で、とりわけ中心市街地西郊丘陵部の住宅団地群との代 替性が強い。主な需要者は桑名市内在住者であるが、愛知県方面からの転入者も含まれる。供給は中古住宅の処分（更 地渡しを含む）を中心に一部ミニ開発による新規分譲も見られ、需要は総じて高い。取引の中心価格帯は上記標準的画 地の規模を基準にした土地の場合で１２００万円～１５００万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は鉄道駅から離れた熟成した大規模住宅団地内であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志向の個人） についても検討した結果、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、類似地域から選択し た複数の取引事例との比較によって得られた比準価格は実証的で信頼性が高く、価格の決定過程が市場の実態とも符合 するため、当該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [105.0] 100 [ 79.3] [100.0] 100 63,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名駅西側にて土地区画整理事業が進行中。 駅西丘陵部等の住宅地の地価は、景気悪化を 受けて、上昇機運が一段落。 地域要因に特段の変動はないが、良好な街並 みや名古屋通勤圏としての強みから人気が維 持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％