別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -34 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹 印  TEL.

鑑定評価額 6,330,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市多度町多度字梅塚９９３番２ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 旧道背後に一般住宅 が見られる既成住宅 地域 西5.8m市道 水道、下水 多度 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 多度駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり特段の発展的動向もないことから、今後とも現状維持にて推移していくものと予測する。 地価は暫く下落基調が続くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多度町を中心とした桑名市内の既成住宅地域である。需用者は市内に在住又は在勤する個人であるが、郊 外の既成住宅地域であることから、地域に対して一定の地縁を有する者が中心になるなど限定的である。多度町中心部 には比較的近いものの新興分譲地などと比べ選好性に劣ることから新型コロナの影響もあり土地需要は依然として弱い 。市場における土地取引は少なく、取引規模もさまざまであるため中心的な価格帯は一概には見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が主体であり、賃貸市場が未成熟で賃貸需要が見込めないことから収益還元法による収益価 格は試算しなかった。標準地のような土地の価値判断は、快適性の観点から取引市場の水準を指標として行われること が一般的であり、複数の取引事例を比較検討して求めた比準価格の規範性は高いと考える。よって比準価格を採用し、 代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [106.0] 100 [135.2] [102.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向で推移、世帯数は微 増。改善傾向にあった土地需要は、新型コロ ナウイルス感染症の影響から総じて弱くなっ た。 桑名市北部郊外の既成住宅地域であり、特段 の地域要因変動はないが、一般的要因に起因 する需要の減退から地価下落幅は拡大した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％