鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桑名 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０ -13	桑名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2m私道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域 (60,100)
b	１０６ -34	桑名市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１０６ -29	桑名市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１１５ -504	桑名市		建付地	（　）	台形	南6m道路、西6m、角地		１住居 (70,200)
e	１０６ -3	桑名市		更地	（　）	ほぼ台形	東4.4m市道、中間画地		２中専 (60,176)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,549	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	21,230	100 [ 84.4]	25,154	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	25,900
b	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	44,287	100 [ 169.6]	26,113		26,900
c	(　 ) 26,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,254	100 [ 105.6]	24,862		25,600
d	(　 ) 36,808	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	33,165	100 [ 124.2]	26,703		27,500
e	(　 ) 22,029	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	21,174	100 [ 83.6]	25,328		26,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -31.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +27.4
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +91.5
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.6
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +40.2
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -0.5
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,400 円／㎡]

桑名 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,035,821	417,535	1,618,286	1,516,320	101,966	（　0.9730） 99,213	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,984,260 円　　　　（　 8,520 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桑名 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	233 ㎡	19.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＤＫ、平均専有面積３０㎡を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

各階共用部分の面積を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	75.00	80.0	60.00	1,452	87,120	2.0	174,240
							2.0	174,240
～

～

～

～

計		150.00	80.0	120.00		174,240		348,480
								348,480

⑨年額支払賃料	174,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,090,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,090,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,923,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	348,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,206 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 348,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 109,005 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,035,821 円　　　　（　 8,737 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０９（賃）　　　　-57	1,867 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,574	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,537 円/㎡　月額支払賃料（　 1,452 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０９（賃）　　　　-3	1,316 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,490
c	１０９（賃）　　　　-1	1,257 ( 1,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,504

桑名 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,635 円	2,090,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,800 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 417,535 円　（　　　　　　 1,792 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,516,320 円（　　　　　 6,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,035,821 円
②総費用	417,535 円
③純収益　①－②	1,618,286 円
④建物等に帰属する純収益	1,516,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	101,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 426 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,984,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,520 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
桑名 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桑名 -33

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　田中　幸子

印

TEL.

鑑定評価額

6,130,000 円

１㎡当たりの価格

26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桑名市多度町小山字尾津崎１９２２番８				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1.5:1	住宅Ｗ2	農家住宅に店舗も見られる旧道沿いの住宅地域	東4.5m市道	水道、下水	多度 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

人口減少傾向にある旧来から
の住宅地域。

街

路

基準方位北、４．５
ｍ市道

交通

施設

多度駅北東方

200m

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、旧道沿いの既成住宅地域で、土地利用に変化は見られず今後も現状維持と予測する。既成住宅地域
で選好性を有する者の需要が中心で不動産需要は乏しく、今後の地価は、下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,740 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、桑名市多度町内の住宅地域。需要者の中心は、多度町内の居住者及び当該地区に地縁性を有する
者がほとんどを占める。桑名市は郊外に開発された新興住宅団地への需要が多く見られることから、当該地域のような
市中心部から遠い既成住宅地域への需要は乏しい。市場の中心となる価格帯は地積や環境により異なるが、標準的な土
地で総額６００万円程度、新築戸建物件で総額２，０００万円台と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域は一般住宅とアパート等が混在する既成住宅地域であるが、自用目的での取引が主体である。収益価格は、土
地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、取引水準に比し低位に試算された。比準価格は、規範性の高い取引
事例を基に試算しており、市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に
留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　桑名 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,700 円／㎡

[ 97.3]
100

100
[106.0]

100
[160.9]

[103.0]
100

26,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

桑名市の人口は概ね横ばい。新型コロナの影
響で、不動産取引は減少、雇用不安、企業の
業績悪化が懸念される。経済の先行きに不透
明感がある。

近隣地域は、既存の住宅地域のため、顕著な
変動要因はない。需要は低迷しており、地価
は下落が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

桑名 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ -15	桑名市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.2m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	１１５ -1	桑名市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.2m市道、北西2.5m、二方路		１住居 (70,168)
c	１０６ -29	桑名市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０６ -23	桑名市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、南東4.5m、角地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,743	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,710	100 [ 69.2]	24,147	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	24,900
b	(　 ) 28,738	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	26,786	100 [ 104.7]	25,584		26,400
c	(　 ) 26,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,254	100 [ 104.0]	25,244		26,000
d	(　 ) 41,146	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	37,642	100 [ 138.5]	27,178		28,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +49.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,300 円／㎡]

桑名 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,038,624	417,650	1,620,974	1,516,320	104,654	（　0.9730） 101,828	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,036,560 円　　　　（　 8,740 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桑名 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	233 ㎡	19.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３０㎡、総戸数４戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	75.00	80.0	60.00	1,454	87,240	2.0	174,480
							2.0	174,480
～

～

～

～

計		150.00	80.0	120.00		174,480		348,960
								348,960

⑨年額支払賃料	174,480 円　×　12ヶ月　＝　 2,093,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,093,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,501 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,926,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	348,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 348,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 109,155 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,038,624 円　　　　（　 8,749 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１５（賃）　　　　-53	1,048 ( 1,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	1,532	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,539 円/㎡　月額支払賃料（　 1,454 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１５（賃）　　　　-54	1,316 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,539
c	１１０（賃）　　　　-52	1,280 ( 1,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,546

桑名 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,750 円	2,093,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,800 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 417,650 円　（　　　　　　 1,792 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,516,320 円（　　　　　 6,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,038,624 円
②総費用	417,650 円
③純収益　①－②	1,620,974 円
④建物等に帰属する純収益	1,516,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	104,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	101,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,036,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,740 円／㎡）