別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 桑名 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -32 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　康信 印  TEL.

鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市長島町葭ケ須字ろの割７１４番２３ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 近鉄長島 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 近鉄長島駅南東方 3.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。木曽川堤防付近の海抜 が低い地域にあり、津波浸水被害の懸念から需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市及び隣接市町の圏域。需要者は桑名市居住者の世帯分離及び他市町からの転入によるものが大半を 占める。新型コロナによる景気悪化の影響を受け、同一需給圏内の住宅地需要はやや鈍化している。また、津波による 浸水リスクのある土地を避ける傾向は依然として強く、沿岸部の土地需要は弱い。取引価格帯は地積や環境により異な るが、標準的な土地で６００万円～９００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は長島町の郊外にある熟成した住宅団地で、自用目的の取引を主体としており、桑名市内の住宅地の取引事例 を中心に比準価格を適正に試算することができた。一方、近隣地域は賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない地 域であるため収益価格は試算しない。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [106.0] 100 [134.3] [106.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減、高齢化率は上昇。消費 増税及び新型コロナウイルス感染症の影響で 景気は大幅に悪化している。 木曽川堤防に近い熟成した住宅団地で、主要 鉄道路線の駅からの距離が遠く、特段の変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％