別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -28 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　斧田　正長 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市長島町鎌ケ地字畑割３８番１外 ②地積 　(㎡) 629   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と農地等が 混在する既成住宅地 域 北西4m市道 水道、下水 近鉄長島 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 近鉄長島駅南東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。市街化調整区域にあり外部 からの流入はほとんどなく、住宅地需要は低迷していることから地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市とその周辺市町の市街化調整区域内の農家集落地域を主体としていると見られる。需要者は市内居 住者でも地縁性を有する個人がほとんどで分家住宅取得が見られる程度であり、外部からの流入は皆無と考えられる。 周辺には農地が多く残り低地帯が多く一部では浸水懸念もあり選好性は劣るため土地需要は依然として低迷している。 新築戸建住宅も皆無で画地規模もばらつきがあり需要の中心となる価格帯は見出すことができない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建の農家住宅が多い調整区域内の住宅地域であり、公法上の規制からも賃貸住宅の建築は困難であり共同住宅を想定 することができないため収益価格の試算は行わなかった。快適性を重視した住宅地域で自己使用目的が取引の中心であ り、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準 地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 97.7] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向が続く。マンション や駅西の住宅地、郊外型大規模住宅団地の一 定需要は見られるも辺縁部の既成住宅地は不 人気で二極化。 市中心部・商業施設から遠く生活利便性には 劣り、外部からの流入がほとんどなく選好性 は低い状態が続いている。地域要因に特段の 変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％