別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -27 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字東方字尾畑１９５２番１２ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 駅に近い閑静な住宅 地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 桑名 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 桑名駅北西方 680m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、比較的閑静な戸建住宅地として熟成しており、今後も現状を維持して推移するものと予測する。高 台の住宅地域は住宅地として依然人気は高く、地価は今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市中心部やその周辺の住宅地域。需要の中心は市内居住者が多い。当該地域は従来から閑静 な居住環境を形成し、駅徒歩圏の交通利便性を有している事から選好性が高く、郊外の住宅団地から移り住む世帯も見 られるものの、新型コロナウイルス感染症の影響で不動産取引は様子見状態の感がある。取引の中心となる価格帯は、 標準的な規模の土地で総額１，０００万円～１，５００万円、新築戸建物件で総額３，５００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域に収益物件は少なく、また、標準地は画地規模が小さく、間口もやや狭いので共同住宅の建築を想定すること が現実的でないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引が 中心となっており、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [104.4] [102.0] 100 73,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は概ね横ばい。新型コロナの影 響で、不動産取引は減少、雇用不安、企業の 業績悪化が懸念される。経済の先行きに不透 明感がある。 近隣地域は、桑名駅から徒歩圏にある閑静な 住宅地域であり、堅調な需要がある。地価は 横ばいで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +11.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％