別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -21 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字安永字三区割３７６番 ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｓ2 一般住宅等の建ち並 ぶ旧道沿いの既成住 宅地域 東5m市道 水道、ガス 益生 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 益生駅南方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧道沿いの既成住宅地域であり、土地利用に大きな変化はなく、概ね現状維持で推移するものと思料される。新 型コロナウイルス感染症の影響から需要は弱含んでおり、地価は小幅ながら下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に桑名市内の住宅地域を中心とする圏域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心となるものと想 定される。圏域内においては新規の宅地供給が多く、地域間での競合が見られる。古くからの既成住宅地域では、新興 の住宅団地と比べ需要者の選好性に劣ることから、需要はやや減退している。市場での中心価格帯は２６０㎡程度の土 地で１，２００万円～１，３００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧道沿いに一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自己居住目的の取引が中心となる。比準価格は市内の 住宅地域にある事例を選択し、適正に比準を行った結果、市場特性を反映した価格が求められた。一方で、近隣地域等 には賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないことから、収益価格は試算しなかった。以上のことから、代表標準 地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [105.0] 100 [107.1] [103.0] 100 48,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減傾向。住宅地需要は市西部の住 宅団地及び中心市街地周辺部に集中する。新 型コロナウイルス感染症の影響から、地価は 下落傾向を示す。 古くからの住宅地域として熟成しており、地 域要因に大きな変動は見られない。競合が多 く、需要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％