別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -18 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之 印  TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字江場字江場屋敷２０９番 ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 益生 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   170 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 益生駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路形態がやや悪い既成住宅地域であり、地域内で再開発等の変動要因は認められず、概ね現状での推移が見込 まれる。新型コロナの影響が不透明。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市内の住宅地域である。需要者は桑名市及び周辺町の通勤者及び居住者が中心である。桑名 駅に近いエリアの住宅地域においての需要は堅調である。一方で旧来よりの既成住宅地域等においては、外部からの転 入よりは、地縁を有する個人の需要が多く需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万円～８００万 円程度、新築の戸建物件で２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は敷地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。快適性を重 視する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的での取引が中心となっており、取引水準を指標に価格 が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [132.9] [100.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は概ね微減傾向。新規の住宅供 給が継続している。景気は厳しいが一部に持 ち直しの動きも見られる。雇用・所得情勢は 悪化している。 桑名市中心部に近い既成住宅地域で、地域変 動はほとんどみられないが、コロナ禍にあっ ても需要は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％