別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -17 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　斧田　正長 印  TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市外堀８１番３ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 桑名 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桑名駅南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。市中心部における住宅地需 要は安定しているものの、新型コロナの影響で流動的であり地価水準は若干の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市中心部に近い戸建住宅が多い住宅地域である。需要者は３０代から４０代の市内居住者が多く新築 住宅取得の意欲も強い。従来から比較的閑静な居住環境を形成しており、交通利便性を確保することから人気があり安 定した需要が見込まれる。土地は１７０㎡程度で１１００万円～１５００万円、新築戸建でばらつきはあるものの２８ ００万円～３３００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ市中心部の閑静な住宅地域であり、画地規模が小さく共同住宅を想定することができないため収益 価格の試算は行わなかった。快適性を重視した住宅地域で自己使用目的が取引の中心であり、取引価格の水準を指標に 価格が形成されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記 の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [109.0] [100.0] 100 68,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向が続く。マンション や駅西の住宅地、郊外型大規模住宅団地の一 定需要は見られるも辺縁部の既成住宅地は不 人気で二極化。 市中心部の区画整然とした環境の良い住宅地 域を形成しており利便施設へのアクセスも良 好で選好性は高い。地域要因に特段の変化は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％