別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -16 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子 印  TEL.

鑑定評価額 2,370,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市多度町北猪飼字野添６４１番 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北5m市道 水道、下水 多度 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 人口減少が進む旧来からの農 家集落地域。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 多度駅南西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内の既存の農家集落地域であり、土地利用に変化はなく現状維持で推移。地域への人 口の参入等の移動は殆どなく不動産需要の乏しい地域である。今後の地価は、下落基調で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市の市街化調整区域の農家集落地域の存する圏域。需要者は当該地域に地縁性を有する者が 中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。農家住宅地域では人口の減少傾向が続いており、地域に大きな変動も なく、市街化調整区域のため住宅地需要は乏しい。市場の中心となる価格帯は土地の規模により相当異なるが、１００ 坪で総額４００万円程度が中心であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であり、アパート等の収益物件は見受けられない。取引としては、自用目的での取引 が主であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に おける規範性の高い取引事例を基に試算しており、市場の特性を十分に反映したものと判断される。よって、比準価格 を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [133.0] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は概ね横ばい。新型コロナの影 響で、不動産取引は減少、雇用不安、企業の 業績悪化が懸念される。経済の先行きに不透 明感がある。 近隣地域は既存の農家集落地域のため、顕著 な変動要因はなく、需要は低迷しており、地 価は下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％