別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -14 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子 印  TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字蓮花寺字西広６４４番６９ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 桑名 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   160 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 桑名駅西方 3.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、古くに開発された大規模住宅団地であり、閑静な住環境が保たれているが、居住者の高齢化がみら れ、今後の地価は、引き続きやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市郊外の戸建を主体とした住宅地域の存する圏域。需要の中心は、同一需給圏内に居住する 個人が中心である。当該地域は古くに開発された住宅団地であり、新しく開発された住宅地に比べると選好性はやや弱 い。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で総額１，２００万円程度、新築戸建住宅で総額３，０００万円 程度、中古戸建物件で２，０００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地郊外の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、収益 価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価 格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [105.0] 100 [ 88.8] [100.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は概ね横ばい。新型コロナの影 響で、不動産取引は減少、雇用不安、企業の 業績悪化が懸念される。経済の先行きに不透 明感がある。 近隣地域は、古い大規模住宅団地内にあり、 国道４２１号沿いに商業施設の開発及び大規 模病院の建設が進み、利便性が期待されるが 、地価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％