別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -12 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹 印  TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 85,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市汐見町２丁目１２番 ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 桑名 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に位置する住環境良好な 住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 桑名駅西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 桑名駅徒歩圏内の高台に位置する品等の高い住宅地域であることから、地域要因は安定的であり今後とも良好な 住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市内の比較的品等の高い住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する個人であるが、良好な住環 境により隣接市町からの流入も考えられる。名古屋圏への交通利便性や災害に強い高台であること等から手放す人が少 ない反面、需要者としては裕福な２次取得者層が多いことから需給は安定的である。土地総額で２０００万～２５００ 万円程度、新築戸建は３０００万円台後半が市場の中心であるが、開発業者規模に応じて高目の取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性を志向する戸建住宅を中心とした住宅地域であることから、自用目的での取引が主であり、賃 貸想定による収益価格の試算は行わなかった。一方、代替競争関係にある同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例 の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 87.8] [100.0] 100 85,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向で推移、世帯数は微 増。改善傾向にあった土地需要は、新型コロ ナウイルス感染症の影響から総じて弱くなっ た。 既に建物が建ち並ぶ既成住宅地域であること から地域要因に特段の変動はないが、需要の 減退から地価の上昇傾向はなくなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％