別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -7 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和 印  TEL.

鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字桑部字中貝戸４６８番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅等が見られる 住宅地域 北西3m市道 水道 蓮花寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３ｍ市道 交通 施設 蓮花寺駅南方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅が見られる既成住宅地域であり、土地利用は今後も概ね現状維持で推移するものと思料され る。街路条件の劣る地域で需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市の他、周辺市町における農家住宅等が存する既成住宅地域を含む圏域である。需要者の中心は当該 地域に地縁性を有する個人が大半であり、他の地域からの転入は殆どない。集落的特性を有する既成住宅地域では、人 口の減少や高齢化により空家が増えており、住宅の建替え等も少ない。宅地の供給は少ないが、需要も停滞している。 市場での中心価格帯は、３３０㎡程度の土地で１，０００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の他に農家住宅も見られる既成住宅地域で、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定で きないため、収益価格は試算しなかった。自己居住目的の取引が一般的で、需要者は周辺の取引価格の水準を指標に意 思決定を行うことが通常であることから、市場特性を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。よって、比準価 格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [105.0] 100 [168.3] [100.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減傾向。住宅地需要は市西部の住 宅団地及び中心市街地周辺部に集中する。新 型コロナウイルス感染症の影響から、地価は 下落傾向を示す。 集落的特性を有する郊外の既成住宅地域であ り、地域要因に大きな変動は認められない。 地縁性に加え、街路条件も劣り、需要は弱い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +14.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％