別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -5 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字西汰上字中縄１４１番２ ②地積 　(㎡) 489   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と農地等が 混在する住宅地域 北西3m市道 水道 播磨 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 播磨駅北西方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成集落地域で土地利用にあまり変化はなく、現状維持での推移と予測する。地縁血縁関係など取得動機は限定 的で、新型コロナの影響もあり、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市及び周辺市町の既成住宅地域一円、特に市北部及び隣接市町の既成集落地域との価格牽連 性が強い。需要者の大半は地縁血縁関係を有する個人である。市街化調整区域内の集落地の取引は少なく、需給は弱い 。土地取引の中心的価格帯は、規模や事情等にもよるが、標準的画地規模で概ね１２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の旧来よりの既成集落地域で、自用目的の取引が主体であり、周辺に共同住宅はみられず、賃貸市場 が成立していないので、収益価格は試算しなかった。周辺での同種取引の価格を指標とし、居住性や利便性を反映して 価格形成される地域特性である。したがって、取引事例を基礎として、地域の市場動向を反映する比準価格を実証的な ものと判断してこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 66.1] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減、老齢化人口は増加。市 況はコロナ禍で停滞局面も見られ、不動産市 場もやや停滞気味である。 地域内に大きな変動要因はない。地縁血縁関 係の色濃い既成集落系統の住宅地に対する需 要は弱く、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％