別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外 ②地積 　(㎡) 686   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心とす る既成住宅地域 西3m市道 水道 伊勢朝日 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 伊勢朝日駅北方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、現状の土地利用を維持するものと 思料される。需要は弱く、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市の他、周辺市町における農家住宅等が存する既成住宅地域を含む圏域である。需要者は当該地域に 地縁性を有する個人が中心となり、他の地域からの転入は殆どない。集落的特性を有する旧来からの住宅地域において は、人口の減少や高齢化が進んでおり、発展的要因が少なく需要は弱い。市場での中心価格帯は、取引が少なく把握が 困難であるが、土地は６８０㎡程度で１，４００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は桑名市郊外の農家住宅が多い既成住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることなどから、貸家想定が困難であ り、収益価格は試算しなかった。自己居住目的の取引が一般的で、需要者は周辺の取引価格の水準を指標に意思決定を 行うことが通常であることから、市場特性を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。したがって、比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減傾向。住宅地需要は市西部の住 宅団地及び中心市街地周辺部に集中する。新 型コロナウイルス感染症の影響から、地価は 下落傾向を示す。 旧来からの住宅地域で、地域要因に大きな変 動は見られない。地縁性が強く需要が弱いこ とから、地価は下落傾向が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％