別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 桑名 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之 印  TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市長島町出口字宮東１９９番５ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西4.3m市道 水道、下水 近鉄長島 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ３ｍ市道 交通 施設 近鉄長島駅北東方 570m 法令 規制 １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状のままの推移が予測される。主要鉄道路線への接近性に優位で はあるが津波浸水懸念もあり、地価の下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桑名市内及び周辺市町の住宅地域であり、特に旧長島町、木曽岬町の住宅地域との価格牽連性は強い。 需要者は桑名市及び周辺市町の居住者及び勤労者が中心である。旧長島町、木曽岬町は水害懸念から需要の減退が続き 、他地域からの転入者は少ない。名古屋圏に近い地域にも関わらず需要の回復は遠い。需要の中心となる価格帯は、土 地で７００万円～１，０００万円程度、新築の戸建物件で２，５００万円～３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主とする住宅地域内にあって、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的でないた め、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的での取引 が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏ま え、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [106.0] 100 [111.7] [102.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は概ね微減傾向。新規の住宅供 給が継続している。景気は厳しいが一部に持 ち直しの動きも見られる。雇用・所得情勢は 悪化している。 既成住宅地域で、特別な地域変動はない。海 抜が低い地域であり、需要は弱く、地価の下 落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％