別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松阪 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 9-2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二 印  TEL.

鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市広陽町１７番 ②地積 　(㎡) 9,718   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型工業団地 東16m市道 水道、ガス 松阪 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   300 ｍ、南   700 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　     9,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 松阪駅南西方 6.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市代表の内陸型工業団地。費用の経済性及び生産効率性等の地域要因は一定の競争力を有するが、市場動向か ら当面は現況のまま推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県中南勢エリアの工業地域と判断。典型的な需要者は自社工場取得を目的とする中小企業のほか、全 国展開をする大企業である。旧公団造成団地でインフラが整備されている強みがある。新型コロナの影響で設備投資は 弱含んでいるが、工場適地は限られており、中南勢の立地条件や高速等道路網整備から、一定の需要は見込める。取引 される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大中規模工場が建ち並ぶ。自用目的の取引が支配的であり、市場は取引価格を指標としている。比準価格は 競合関係が強い中南勢エリア内陸型工業地の取引から適正に比準しえた。求められた価格は市場性を反映し、実証的で ある。収益価格は賃貸物件が把握できず、賃貸市場の実情から試算していない。したがって、比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [109.7] [100.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響等で三重県内工場立地件数 及び立地面積は減少。内陸型工業地は物流関 係を中心に市場性はある。 団地内要因に顕著な変動はない。立地条件、 道路網整備及び供給限定から、要因は比較的 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％