別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松阪 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -20 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　赤塚　和則 印  TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市西黒部町字中曽１７９６番２ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 東松阪 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 東松阪駅北東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 松阪市郊外の既成住宅地域。地域内に格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。市街 化調整区域で、かつ沿岸部に所在するため需要は限定的である。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松阪市郊外の農家住宅を含む既成住宅地域。需要者の中心は当該地域居住者または地縁性を有するもので 、外部からの転入はほとんどない。市街化調整区域は開発等の法的規制が厳しいこと等から取引件数は少なく、さらに 沿岸部の集落地域であることから需要は弱い。また、需要の中心となる価格帯は取引が少なく困難であるが、土地は３ ５０㎡程度で５００万円弱～６００万円弱程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存し、行政的な制約から一般的な賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しな い。一方、比準価格は、価格牽連性の強い市街化調整区域に存する住宅地の取引事例に基づいて試算しているため、同 種不動産に係る市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、説得力に富む比準価格を採用し、代 表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.9] [100.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松阪市は人口微減かつ高齢化率微増傾向は継 続。全般的に不動産市況は回復には至ってい ないが、需要者のエリア選好性により二極化 進む。 地域内に格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％