別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 松阪 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -19 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘 印  TEL.

鑑定評価額 6,030,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市平成町２２番１３ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 松阪 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 松阪駅南西方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の熟成した大規模住宅団地で土地利用は安定しており、今後も現状維持で推移していくものと 予測する。競合物件の供給も多く、地価は下落傾向にあり、下落幅はほぼ横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松阪市及び隣接市町の住宅地域。需要者は松阪市の居住者が中心であるが、他市町からの転入も見られ る。丘陵地を開発した大規模住宅団地で住環境は良いが、市街地から遠くバス便もないため生活利便性がやや劣る。競 合物件の供給も多く、地価は下落傾向にある。市場での中心価格帯は、土地は２２５㎡程度の標準的なもので総額６０ ０万円前後とみられる。新築物件は少なく、中古物件は総額で１，０００万円以下の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内にあり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、松阪市郊外の住宅地域に存する 規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、 戸建住宅用に開発された住宅団地内にあるため、適用していない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実 態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [145.5] [105.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松阪市の人口は微減、世帯数は微増傾向。生 産は下げ止まり、雇用は悪化、景気は厳しい 状況から一部下げ止まりの動き。不動産市況 は弱い動き。 近隣地域は郊外の住宅団地で、顕著な変動要 因はない。市街地から遠くバス便もないため 需要は弱い。地価水準は下落傾向で推移して いる。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％