別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松阪 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -10 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７ ②地積 　(㎡) 373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 伊勢中川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 伊勢中川駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されるが、旧街道沿いに形成された既成住宅地域であり地域要因に大き な変動はなく、嬉野中川中心地区への接近条件も優ることから、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松阪市内の住宅地域を中心とする圏域である。需要者は当該地域に地縁性等を有する在住者が多く、他 地域からの転入者は少ない。集落的要素がある旧来の既成住宅地域は、生活利便性が優れる嬉野中川地区や新興住宅地 との競合から、需要はやや弱含みで推移している状況にある。市場の中心価格帯は、取引自体少ないことや画地規模等 により一定していないが、土地は３７０㎡が標準で、１，０００万円～１，１００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧街道沿いに形成された既成住宅地域の一環として共同住宅等は見られず、自用目的の取引がほとんどで賃貸市場が成 立していないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は代替競争関係にある類似地域内に所在する複数の取 引事例から査定しており、市場の実態を反映した精度の高い実証的な価格が求められた。したがって、代表標準地との 検討を踏まえ、市場動向を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [100.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により景気 の不透明感が増していることや、人口減少や 高齢化等から新規需要は弱含みで推移してい る。 旧街道沿いの既成住宅地域として地域要因に 大きな変化は見られないが、地価はやや弱含 みの傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％