別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松阪 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -7 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　守谷　啓市 印  TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市垣鼻町字世古出６５９番１ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 東松阪 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 東松阪駅北西方 640m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いの既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測 する。新興の分譲住宅地に比べて需要は弱く、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松阪市内の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域。需要者の中心は市内の居住者がほとんどであり、同一需給圏 外からの転入は少ない。旧伊勢街道沿いの既成住宅地域であるが、近くでは新興の中規模分譲住宅地の供給が見られる ほか、市内あちこちで中・小規模開発による宅地供給が見られ、これらの住環境の優る地域と比較して既成住宅地の需 要は弱く、地価は下落傾向が続いている。土地は１５０㎡程度で６００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も一部見受けられるが、画地規模が小さく経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の確保は困 難であり、収益価格は試算しない。一般住宅を中心とする既成住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で 、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価 格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [100.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍、県内経済の消費及び生産は厳しい 状況ながら一部持ち直し、雇用は弱い動き。 松阪市の人口は減少傾向、取引価格・件数は 微下落で減少。 地域内に格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％