別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松阪 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　赤塚　和則 印  TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市中万町字栃ケ坪１０９番１７ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北東6m市道 水道 相可 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 相可駅北方 1.8km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 松阪市郊外の戸建住宅中心の住宅地域。旧松阪市域であるが多気町近くに位置し、利便性や競争力もやや劣る点 から、地価は継続的に下落傾向すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松阪市内及びその周辺市町の同種住宅地域。需要者は域内の居住者が大半であり、圏外からの流入は少な い。市郊外で利便性が劣る立地であり、また周辺後発分譲地等に比してやや品等に劣るため、市場性は弱く、地価は下 落傾向が継続する。土地は約１８０㎡程度で総額で３８０万円～４３０万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円程 度が需要の中心である。但し、割安な取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一部に共同住宅等も見られるが主体は一般住宅等で、投資採算性を重視した取引等はあまり見られないため 、収益価格は試算しない。自用目的の土地取引が中心であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一 般的である。比準価格は、市内及び隣接する多気町の同種住宅地の取引事例から求めた実証的かつ規範的な価格である 。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [163.2] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松阪市は、人口微減かつ高齢化率微増傾向は 継続。全般的に不動産市況は回復には至って いないが、需要者のエリア選好性により二極 化進む。 市郊外の住宅地として、利便性・競争力はや や劣る。やや衰退傾向もあり、地価は下落傾 向が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％