別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 伊勢 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -11 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二 印  TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市小俣町宮前５５１番７ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 、空地等が見られる 住宅地域 西5m私道 水道、下水 宮川 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 宮川駅南方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅地域。周辺地域では小規模開発が多く、品等と成熟度による市場性の減退から、当面は現 況のまま推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢市小俣町を中心とする住宅地域の圏域と判断。典型的な需要者は小俣町居住者である。小俣町は比較 的新しい団地や新規分譲地が多く、供給面での圧力が見られる。やや開発の品等に劣り、成熟した住宅地域であること から競争力は低下し、市場性の減退が続いている。市場の中心価格帯は土地２００㎡程度で総額７００万円～８００万 円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を主体とし、居住目的の取引が殆どである。市場は取引価格を指標とする。比準価格は同小俣町地 内の取引から適正に比準しえた。求められた価格は市場性を反映し、規範性が高い。収益価格は画地規模から経済合理 的な賃貸住宅の想定ができず、現実的でないため試算していない。したがって、実証的な比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,800 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 92.6] [100.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。 新型コロナの影響で経済は厳しいが持ち直し の動き。需要は二極化が進み、先行き不透明 。 周辺には農地も残るが、宅地開発が進んでい る。街路要因を含めた住環境から、競争力は 低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％