鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 9-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１ -501	四日市市		建付地	（　）	不整形	南西7m市道、北東4m、二方路		工専 (60,200)
b	１１４ -20	四日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.7m市道、中間画地		工業第二種特別工業 (60,200)
c	１１０ -512	三重郡川越町		貸家建付地	（　）	長方形	北西12m県道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０２ -502	四日市市		建付地	（　）	長方形	南西7m市道、北西4m、準角地		工業第二種特別工業 (60,200)
e	１１４ -39	四日市市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、西6m、二方路		工業第二種特別工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,261	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	21,333	100 [ 83.9]	25,427	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	25,700
b	(　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 77.7]	19,427	100 [ 79.4]	24,467		24,700
c	(　 ) 29,646	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,527	100 [ 118.9]	24,833		25,100
d	(　 ) 29,430	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	28,738	100 [ 115.3]	24,925		25,200
e	(　 ) 35,840	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	34,033	100 [ 103.4]	32,914		33,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -22.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +22.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +16.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,500 円／㎡]

四日市 9-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の工業団地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,141,712	10,817,400	45,324,312	39,463,200	5,861,112	（　0.9718） 5,695,829	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	107,468,472 円　　　　（　 10,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 9-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,500.00	Ｓ1	5,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	70 ％	200 ％	200 ％	9,917 ㎡	100.0 m x 99.2 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の一棟貸し倉庫

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	5,500.00	100.0	5,500.00	920	5,060,000	6.0	30,360,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,500.00	100.0	5,500.00		5,060,000		30,360,000
								0

⑨年額支払賃料	5,060,000 円　×　12ヶ月　＝　 60,720,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,720,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,857,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,862,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,360,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 279,312 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,141,712 円　　　　（　 5,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１４（賃）　　　　-70	1,132 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 925 円/㎡　月額支払賃料（　 920 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２（賃）　　　　-51	938 ( 938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	879
c	１０７（賃）　　　　-53	1,121 ( 1,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	958

四日市 9-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,701,000 円	567,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,821,600 円	60,720,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,624,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,536,000 円	567,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	567,000 円	567,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	567,000 円	567,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,817,400 円　（　　　　　　 1,091 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	567,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 5,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 60 ％　＋　0.0731 × 20 ％　＋ 0.0983 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,463,200 円（　　　　　 3,979 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,141,712 円
②総費用	10,817,400 円
③純収益　①－②	45,324,312 円
④建物等に帰属する純収益	39,463,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,861,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,695,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,468,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
四日市 9-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 9-9

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　佐々木　勝己

印

TEL.

鑑定評価額

253,000,000 円

１㎡当たりの価格

25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市天カ須賀新町１番２７				②地積　(㎡)	9,917 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）臨港地区 (70,200)
	1:1	倉庫Ｓ1	中規模の倉庫、工場等が建ち並ぶ臨海の工業地域	北西10.5m市道、南西側道	水道	川越富洲原 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 250 ｍ、南 250 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 99.0 ｍ、規模　　 9,900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

天カ須賀臨海部の工業団地

街

路

１０．５ｍ市道

交通

施設

川越富洲原駅南東方

1.5km

法令

規制

工専
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

高速ＩＣや港湾部への接近性が良好な工業地域として土地利用は成熟しており、今後も現状を維持するものと予
測する。新型コロナウイルス感染症の影響で経済情勢が悪化しており、工業地需要は減退傾向に転じている。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,750 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三重県北勢地域の工業地域一円。需要者は主に同一需給圏内の物流、製造業を主体とした法人企業が中
心である。東海環状自動車道、新名神高速道路等の道路網が拡充し、交通アクセスの良好な流通業務地の土地需要は堅
調である。一方、臨海部、内陸部の工業地は経済情勢の悪化による影響で、用地需要は弱含みで推移している。業態等
により画地規模が異なるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の工場、倉庫を主体とした工業地域である。同一需給圏内において倉庫等の賃貸市場は未成熟であり、
元本価値に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、代替競争関係
が強いと考えられる四日市市内の工業地域の取引事例に基づき試算され、実証性かつ規範性に優れ信頼性は高いと判断
される。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,400 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[102.0]

100
[110.2]

[101.0]
100

25,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの感染拡大による下振れリスクが
続く中、政府の諸政策が奏功し県内の個人消
費、生産、設備投資等の一部で持ち直しの動
きが見られる。

成熟した工業地域で高速ＩＣや港湾部への接
近性も良好であり、一定の需要は底堅いが、
経済情勢の悪化による影響で減少に転じてい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +22.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

四日市 9-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１４ -39	四日市市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、西6m、二方路		工業第二種特別工業 (60,200)
b	１１４ -20	四日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.7m市道、中間画地		工業第二種特別工業 (60,200)
c	１０２ -509	四日市市		更地	（　）	長方形	東10m道路、南14m、北10m、三方路		工業第二種特別工業臨港地区 (70,200)
d	１０１ -501	四日市市		建付地	（　）	不整形	南西7m市道、北東4m、二方路		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,840	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	34,033	100 [ 102.6]	33,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	33,500
b	(　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 77.7]	19,427	100 [ 79.4]	24,467		24,700
c	(　 ) 17,204	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	24,503	100 [ 95.5]	25,658		25,900
d	(　 ) 20,261	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	21,333	100 [ 84.8]	25,157		25,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -22.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,500 円／㎡]

四日市 9-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,531,476	10,797,600	44,733,876	39,463,200	5,270,676	（　0.9718） 5,122,043	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	96,642,321 円　　　　（　 9,750 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 9-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,500.00	Ｓ1	5,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	70 ％	200 ％	200 ％	9,917 ㎡	100.0 m x 99.2 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の貸し倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	5,500.00	100.0	5,500.00	910	5,005,000	6.0	30,030,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,500.00	100.0	5,500.00		5,005,000		30,030,000
								0

⑨年額支払賃料	5,005,000 円　×　12ヶ月　＝　 60,060,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,060,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,804,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,255,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,030,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 276,276 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,531,476 円　　　　（　 5,600 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０８（賃）　　　　-6	1,011 ( 1,006)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,123	対象基準階の　月額実質賃料　　 915 円/㎡　月額支払賃料（　 910 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２（賃）　　　　-51	938 ( 938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	967
c	１０４（賃）　　　　-55	545 ( 545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	606

四日市 9-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,701,000 円	567,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,801,800 円	60,060,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,624,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,536,000 円	567,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	567,000 円	567,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	567,000 円	567,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,797,600 円　（　　　　　　 1,089 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	567,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 5,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 60 ％　＋　0.0731 × 20 ％　＋ 0.0983 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,463,200 円（　　　　　 3,979 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,531,476 円
②総費用	10,797,600 円
③純収益　①－②	44,733,876 円
④建物等に帰属する純収益	39,463,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,270,676 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,122,043 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 516 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,642,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,750 円／㎡）