別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 四日市 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅 印  TEL.

鑑定評価額 32,400,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市富士町２５８９番 ｢富士町１－１４７｣ ②地積 　(㎡) 978   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小規模の工場を主 とする工業地域 北西12m道路 水道 阿倉川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　       980 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 阿倉川駅南東方 1.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１号及び国道２３号とのアクセスが非常に良好な工業地域であり、利用形態の安定維持が見込まれる。今後 の地価の推移は、新型コロナウイルス感染症の動向とその影響如何により流動的な面がある。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県内の四日市市以北（いわゆる北勢地域）における類似の工業地域を内包する圏域。主な需要者は製 造や物流を担う中小事業者である。陸上輸送の要である東名阪自動車道や伊勢湾岸自動車道等の高規格道路や国道２３ 号を始めとする主要一般道路とのアクセスは総じて良好ながら、経済環境の悪化により、需要は減退気味である。取引 総額は画地規模等によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主として中小工場が立地する、臨海型と内陸型の中間的な位置付けの工業地域であり、自社による利用が一 般的につき賃貸市場は未成熟であること、又新設の工業地域ではないことから、収益性や費用性に主眼を置いた価格の 試算は断念したが、類似地域等に存する複数の取引事例との比較により得られた比準価格は市場の実態を反映しており 、信頼度が高い。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 68.3] [100.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約３１万人の県下最大都市。市内工業地 の地価は、比較的堅調な企業業績により浮揚 感が出てきていたが、景気の悪化を受けて下 落に転じた。 近傍では物流施設の建替えがあり、環境面の 向上は見られるものの、景気の急激な落ち込 みによる影響が大きく、地価は下落している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％