鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -505	四日市市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１０２ -6	四日市市		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、北東6m、角地		近商 (100,300)
c	１０２ -5	四日市市		貸家建付地	（　）	長方形	南西12m市道、南東6m、北東6m、三方路		近商 (100,300)
d	１０２ -22	四日市市		更地	（　）	長方形	東8m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	１０２ -26	四日市市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	107,216	100 [ 99.0]	108,299	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 99,602	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	99,602	100 [ 93.1]	106,984		107,000
c	(　 ) 53,111	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.7]	62,854	100 [ 100.0]	62,854		62,900
d	(　 ) 102,352	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	102,147	100 [ 90.0]	113,497		113,000
e	(　 ) 66,438	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,239	100 [ 67.1]	98,717		98,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

四日市 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,286,188	7,211,674	27,074,514	26,140,100	934,414	（　0.9445） 882,554	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	16,651,962 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	420.00	Ｓ5	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	757 ㎡	20.0 m x 37.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅を想定。１階はフロア貸し店舗、２階～５階は平均占有面積５０㎡程度のファミリ－タイプの賃貸住宅を想定した。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

内階段等による構造のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	70.0	294.00	2,780	817,320	10.0	8,173,200
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	420.00	80.0	336.00	1,633	548,688	2.0	1,097,376
							2.0	1,097,376
4～ 5	共同住宅	420.00	80.0	336.00	1,672	561,792	2.0	1,123,584
							2.0	1,123,584
～

～

計		2,100.00	78.0	1,638.00		3,038,280		12,615,120
								4,441,920

⑨年額支払賃料	3,038,280 円　×　12ヶ月　＝　 36,459,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,638.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,459,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,645,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,813,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,615,120 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,536 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,441,920 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,359,228 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,286,188 円　　　　（　 45,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１４（賃）　　　　-64	2,443 ( 2,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,790	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,728 円/㎡　月額支払賃料（　 1,633 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３（賃）　　　　-52	1,493 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,710
c	１１４（賃）　　　　-66	1,195 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	1,691

四日市 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,745,000 円	349,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,458,374 円	36,459,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 518,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,792,000 円	349,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,211,674 円　（　　　　　　 9,527 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	349,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,140,100 円（　　　　　 34,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,286,188 円
②総費用	7,211,674 円
③純収益　①－②	27,074,514 円
④建物等に帰属する純収益	26,140,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	934,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	882,554 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,651,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
四日市 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 5-28

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　九鬼　精一郎

印

TEL.

鑑定評価額

81,000,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市鵜の森１丁目２３８番｢鵜の森１－１２－８｣				②地積　(㎡)	757 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中高層の店舗兼共同住宅、店舗が多い商業地域	南西12m市道	水道、ガス、下水	近鉄四日市 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 170 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 37.5 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

近鉄四日市駅南西方

650m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近鉄四日市駅に近い準幹線道路沿いの商業地域である。今後も建物の高度利用化が進展するものと予測する。地
価は暫く横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、四日市市の商業地。需要者は同一需給圏内の個人事業者及び法人事業者を中心に、同一需給圏外の事業
者も見られる。景気は厳しい状況にあるが、纏まった規模のマンション用地に対する需要は堅調である。中心価格帯は
画地面積等に応じて開差が生じるため、一概には見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算さ
れた。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であり、一般的に取引価格を指標として価格が決定さ
れるため、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,500 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[ 85.4]

[100.0]
100

107,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

四日市市の人口は過去５年間で概ね横這い傾
向にある。景気は新型コロナウイルス感染症
の影響により、厳しい状況にある。

利便性に優れマンション用地の需要は底堅い
が、地価は新型コロナウイルス感染症の影響
で横ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

四日市 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -505	四日市市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１０２ -6	四日市市		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、北東6m、角地		近商 (100,300)
c	１１１ -503	四日市市		更地	（　）	長方形	南西15m国道、北東8m、二方路		近商 (80,200)
d	１０２ -21	四日市市		建付地	（　）	ほぼ整形	南27m国道、南東50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	107,216	100 [ 100.0]	107,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 99,602	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	99,602	100 [ 85.5]	116,494		116,000
c	(　 ) 71,400	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	69,043	100 [ 70.5]	97,933		97,900
d	(　 ) 148,687	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	135,035	100 [ 93.5]	144,422		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

四日市 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,269,381	7,210,102	27,059,279	26,140,100	919,179	（　0.9445） 868,165	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	16,380,472 円　　　　（　 21,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	420.00	Ｓ5	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	757 ㎡	20.0 m x 37.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅を想定。１階はフロア貸し店舗、２階以上は平均専有面積５６㎡のファミリータイプの賃貸住宅。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

同種の建物の有効率を考慮して設定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	70.0	294.00	2,650	779,100	10.0	7,791,000
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	420.00	80.0	336.00	1,661	558,096	2.0	1,116,192
							2.0	1,116,192
4～ 5	共同住宅	420.00	80.0	336.00	1,696	569,856	2.0	1,139,712
							2.0	1,139,712
～

～

計		2,100.00	78.0	1,638.00		3,035,004		12,302,808
								4,511,808

⑨年額支払賃料	3,035,004 円　×　12ヶ月　＝　 36,420,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,638.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,420,048 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,642,005 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,778,043 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,302,808 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 110,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,511,808 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,380,613 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,269,381 円　　　　（　 45,270 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３（賃）　　　　-56	1,444 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 88.4]	100 [100.0]	1,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,758 円/㎡　月額支払賃料（　 1,661 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３（賃）　　　　-52	1,493 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 87.5]	100 [100.0]	1,759
c	１０４（賃）　　　　-51	1,346 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 84.1]	100 [100.0]	1,740

四日市 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,745,000 円	349,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,456,802 円	36,420,048　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 518,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,792,000 円	349,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,210,102 円　（　　　　　　 9,525 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	349,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,140,100 円（　　　　　 34,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,269,381 円
②総費用	7,210,102 円
③純収益　①－②	27,059,279 円
④建物等に帰属する純収益	26,140,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	919,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	868,165 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,380,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,600 円／㎡）