別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 四日市 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -30 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市川島町字東谷１６８９番９外 ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、下水 伊勢川島 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       295 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 伊勢川島駅南西方 500m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地の間に位置する一般住宅を主体とする住宅地域で、新規の開発余地が限られており、現状のまま 推移する地域と予想される。鉄道駅への利便性に優れた地域だが、新型コロナの影響が不透明。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市西部及び周辺市町の戸建住宅地域。需要者は四日市市及び周辺市町の居住者が中心であ る。高台の住宅団地でも、住環境が劣り、熟成が進む地域への需要はやや弱いが、市中心部への接近性に優れ、生活利 便性の高い近鉄湯の山線沿線は人気が高く、需要は堅調であるが一部には様子見も見られる。需要の中心となる価格帯 は、土地で１，２００万円程度、新築戸建物件は２，６００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成され ておらず収益価格は低位に求められた。アパート経営等を前提とした新規土地取得はほとんど見られないため、価格水 準の形成も自用目的を前提としたものである。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に とどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,300 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は概ね横ばいで推移。景気は 厳しいが一部に持ち直しの動きも見られる。 雇用・所得情勢は悪化している。個人消費は 一部で持ち直し。 伊勢川島駅に比較的近く、周辺には大規模住 宅団地や小規模の新興住宅地も多い。需要は 安定しているが一部には様子見傾向も見られ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％