別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 四日市 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -22 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和 印  TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市楠町南五味塚字新貝１７４番２ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 東3.5m市道 水道、ガス、下水 楠 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 楠駅東方 500m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部近くの小規模戸建住宅を主体とする住宅地域で、土地利用に大きな変化はない。街路条件がやや劣ってお り、また、水害リスクもあることから、需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市南部の住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心となる。沿岸部の住宅地域は近鉄 名古屋線沿線となり、生活利便性に優れる一方で、水害による浸水懸念がある。元来需要が少なく、地域内の世帯分離 などが主体であったが、新型コロナウイルス感染症の影響下において、需要は一層鈍化している。市場での中心価格帯 は取引が少なく把握が難しいが、１４５㎡程度の土地で５００万円～６００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は沿岸部近くの小規模戸建住宅を中心とした既成住宅地域で、自己居住目的の取引が殆どである。対象標準地 は街路条件や画地規模等から、共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。需要者は周辺 の取引価格の水準を指標に意思決定を行うことが一般的であることから、本件では代表標準地との検討を踏まえ、市場 実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [108.4] [103.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は概ね横ばいで推移。新型コロナウイ ルス感染症の影響から、需要は鈍化している 。中心部の地価は安定的であるが、全般的に 下落傾向を示す。 沿岸部近くの既成住宅地域として熟成してお り、地域要因に大きな変化はない。水害リス ク等により、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％