別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 四日市 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -10 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市泊山崎町８９３番１８ ｢泊山崎町１１－６｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 泊 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 泊駅北西方 480m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする熟成した住宅地域で、安定した利用状況にあり、今後とも現状のまま推移するものと予想 される。需要は安定していたが、新型コロナの影響が不透明。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市南部を中心とした戸建住宅地域。需要者は同一需給圏内及び周辺市町の居住者が中心で ある。四日市あすなろう鉄道沿線の地域においては、幹線道路、鉄道への接続に優れ、市中心部、大規模商業施設への 接近性に優れる地域であり、宅地開発も見られる等需要は堅調であるが一部には様子見も見られる。需要の中心となる 価格帯は、土地で１，１００万円程度、新築戸建物件は２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には賃貸住宅は見られず、貸家需要が想定できない地域であるため、収益価格は試算しなかった。快適性を重 視する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的での取引が中心となっており、取引価格の水準を指標 に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもっ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 77.2] [106.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は概ね横ばいで推移。景気は 厳しいが一部に持ち直しの動きも見られる。 雇用・所得情勢は悪化している。個人消費は 一部で持ち直し。 周辺で大規模住宅団地の販売が行われている 中、当該地域は熟成しており、コロナ禍にあ っても需要は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％