別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 四日市 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -6 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　康信 印  TEL.

鑑定評価額 9,810,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市赤堀新町２２３番 ｢赤堀新町３－９｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 近鉄四日市 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 近鉄四日市駅南西方 920m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の既成住宅地域で当面は現状のままの推移が予測される。各種施設への接近性は良好で利便性の高い地 域であることから、景気悪化の影響は限定的で、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市及び隣接市町の住宅地域の存する圏域。需要者は四日市市居住者の世帯分離及び他市町からの転 入によるものが中心である。新型コロナによる景気悪化の影響を受け、同一需給圏内の住宅地需要はやや鈍化している 。近隣地域は近鉄四日市駅や商業施設等に近いことから、市場競争力は高い。取引価格帯は地積や住環境等により異な るが、標準的な土地で１，０００万円程度、新築の戸建物件で２，５００～３，０００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市中心部に位置する既成住宅地域で自用目的の取引が主であり、比準価格は近鉄名古屋線沿線の取引事例を もとに適正に比準することができ、当該市場の特性を十分反映したものである。一方、標準地は画地規模が小さく、共 同住宅を想定した収益性から価格を求めることは非現実的であるため、収益価格は試算しない。従って、市場の実態を 反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 94.1] [101.0] 100 72,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は概ね横這いで、高齢化率は 上昇。消費増税及び新型コロナウイルス感染 症の影響で景気は大幅に悪化している。 市中心部の既成住宅地域で、近隣地域及びそ の周辺でやや規模が大きい画地を細分化した 分譲や、駐車場から戸建住宅地への転換等が 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％