別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 四日市 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　斧田　正長 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 61,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市ときわ３丁目６６４番３２ ｢ときわ３－１３－１５｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 伊勢松本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 伊勢松本駅南東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。周辺では新築分譲地の取引 が見られるものの新型コロナの影響でやや流動的になっており地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市中心部に比較的近い住宅地域で特に常磐・日永地区との牽連性が強い。需要者は３０代から４０ 代の市内居住者が多く中古・新築を問わず買い意欲は比較的強い。従来から良好な居住環境を形成しており、周辺に利 便施設が多く建ち並び相対的に選好性は高い。土地は２００㎡程度で１１００万円～１３００万円、新築戸建でばらつ きはあるものの３０００万円前後が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模が小さく共同住宅を想定することができないため収益価格の試算 は行わなかった。快適性を重視した住宅地域で自己使用目的が取引の中心であり、取引価格の水準を指標に価格が形成 されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [113.5] [102.0] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は横ばい程度だが土地取引件 数・住宅着工戸数は微減傾向で推移。市中心 部ではマンション需要が依然として旺盛であ る。 戸建住宅が建ち並び周辺商業施設への利便性 も良好で住宅地域として熟成しており、特段 の地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％